ハワイの商業店舗物件、レストランやバーの物件
ハワイ不動産売買については、よく知られてきていますので、キャンセルの事項や１社にたのめば全ての売り物件を知ることができるというのは、常識になってきていますが、店舗物件の居抜きについては、あまり知られていません。
「レストランを開きたいので、賃貸物件を探しています」
という問い合わせが多くあるからです。
「ハワイの適当なレストランの店舗は、賃貸ではなく居抜き物件となります」
と説明しても、
「初期費用をおさえたいので、居抜きではなく賃貸物件でお願いします」
という回答がほとんどで、賃貸物件を紹介しますと、広すぎるスペースであったり、適当な場所ではありませんので、
「それでは条件に合わない」
という回答が全てでした。しかし、それでも賃貸物件をということで、
「ワイキキではなく、少し離れた場所でもないですか」
というお問い合わせもありますが、ワイキキを少し離れていても、いい条件のレストラン物件は、居抜きで売りに出されおり、純粋な賃貸物件はありません。オアフ島のカイムキやカパフルはもちろんですが、サウスキング、ベレタニア、ダウンタウン周辺など、日本人がレストラン営業を考えそうな地域は、レストラン物件は居抜きであると理解しましょう。オアフ島ではなく、マウイ島やカウアイ島の賃貸物件はよく見ます。
そして、ハワイの居抜きのシステムをよく理解している人は、最初から、
「予算はいくらです」
というお問い合わせですが、ハワイのレストラン事情をご存知無いお客様は、ハワイも、日本やアメリカの他の都市と同じであるという考えが根強いので、その考えを変えることは簡単ではないと思うときもあります。
居抜きのレストラン物件というのは、レストランの賃貸物件の営業権を購入するシステムです。賃貸物件であっても数十万ドルで売りに出されています。ワイキキのレストラン物件を居抜きではなく、純粋な賃貸物件で探すのは至難の業で、まず不可能であると言ってもいいでしょう。居抜きのレストランでさえ多くはなく、数えるほどしかありません。居抜きのレストラン物件が全くない時期もあります。
レストランの居抜きの売り物件があっても、条件に合わないことがほとんどですので、賃貸で条件に合うレストランなどあるはずないのです。
レストランを開店したい人たちの最も多い条件は、ワイキキやカアアコ、アラモアナなどのの人通りが多い１階の店舗、適当な広さです。適当な広さなら家賃も適当な額です。
レストラン物件は、オアフ島では少ないだけでなく、ワイキキやカアアコには全く無いときもあります。ほとんど無いということは、レストラン物件は希少価値があるということです。希少価値があるから、高く売れるのです。高額で売れるとわかっている店舗を 売却せずに無料で手離すレストランオーナーがいるでしょうか。売却せずに手離すということはビルのオーナーとの賃貸契約切れの時期に更新せずに、そのまま撤退して店を閉めるということを意味しますが、開店のときに居抜きで購入していますし、改装に資金を投入したりもするので、その資金を居抜きの売却によって回収しようとするのも当然のことですので、居抜きで売りに出すことになるのです。
居抜きで売却する場合には、賃貸期間中の好きな時期に売りに出すことができます。残りの賃貸期間を次のレストランに引き継いでもらうということになります。よって、賃貸期間に縛られない営業が可能になります。
また、もし、運よく希少価値がある居抜きのレストランを購入できたら、価格上昇を見込み、店を閉めるときには、さらに高く売却しようとします。条件のいい希少価値のある物件なら、店が繁盛しているか否かにかかわらず、高く売れます。そこがワイキキや適当なレストラン物件の大きな長所です。そして、居抜きの売買事情をよく理解している買い手に購入されていきます。
居抜き物件を購入したときから、高く売却を考えるのがハワイの商業物件の考え方であるので、いくら賃貸物件でと言っても、存在しないものを紹介することはできません。
よって、
「ワイキキやカアアコにレストランを開くので、賃貸物件でお願いします」
と問い合わせた場合には、本人の意図とは別に、居抜きとして売れない物件を紹介されることになります。 先の記述のとおり、広すぎたり、狭すぎたり、家賃や改装が高額であったり、表通りから見えない位置や、ビルの上階、キッチンの設備が十分でない場合などに該当しす。
具体的にどのようなレストラン物件があるのかをご紹介します。ワイキキの純粋な賃貸のレストランスペースでは、そのうちの１軒は、有名なタイレストランが閉店したスペースです。広すぎる500平方メートルほどで、純粋な賃貸物件ですから、内装はなく、コンクリートのままです。管理会社によりますと、内装を施す費用は１ミリオン以上かかるということです。この費用はもちろんレストランをオープンするオーナーの出費です。この費用を考慮すれば既に内装が整った居抜きの物件を購入したほうが初期費用がおさえられます。ちなみにこの500平方メートルの賃貸物件の家賃は、一ヶ月5万ドルほどです。このように広すぎたり、家賃が高すぎたりしますと、居抜きで売りに出しても売れないので、純粋な賃貸物件となるのです。
なお、全ての商業物件が居抜きであるということではありません。単なる小売店舗やオフィススペースでしたら、居抜きではない賃貸物件がたくさんあります。キッチンはなく、小さな水屋もほとんどないスペースですが、ワイキキにもたくさんありますので、おみやげ屋さんを開店するときには、純粋な賃貸物件で開店をして、ビジネスが軌道に乗ってから、条件のいい居抜き店舗へ引っ越すなどの選択もあるでしょう。
なお、当方の著作には、「ハワイ開業ガイド」がありますので、ご興味のある方は、ご参考ください。SANADAインタ-ナショナル ハワイ不動産売買
プラスセブン不動産
代表取締役社長 : 真田俊彦
