ハワイ不動産賃貸における居住権
ハワイ不動産賃貸における居住権は、物件所有者の権利よりも低くなっていますので、賃貸していても売却しやすくなっています。 契約した期間の途中で、入居者に退室をお願いすることはできませんが、契約期間が切れたら、入居者にそのまま退室する義務が生じます。よって、居住権は、賃貸契約の期間中だけと言えるでしょう。そして、賃貸契約延長は、物件所有者側が許可しない限り不可能です。 そして、最も有利な点は、以下です。
１、賃貸している場合のオーナーチェンジの売買では、部屋の中を確認することが出来ます。
２日前までにご入居者へ連絡すれば、部屋を見学できるというのが一般的な賃貸契約書に書かれています。これは、２日前であって、48時間までまえではありません。月曜日の夕方に連絡が届けば、水曜日の朝に見学できるのです。
２、オーナーチェンジだからと言って、割安な売買価格を設定されることはありません。
日本のオーナーチェンジ売買では、買い手が部屋の中を見学できないというリスクがあるために売り価格が低くなっていると推察します。ハワイでは、特にオーナーチェンジという規定はありませんが、MLSには、誰が住んでいるのか、空き家であるのかの記載があります。また空き家でない場合には、物件所有者か、ご入居者であるのかの些細をなっています。
３、不動産登記の際に空き部屋でなくてはならないということはありません。
他の記事でも書きましたが、当社では、賃貸契約は半年からですので、この場合は、売買には全くと言っていいほど影響されません。不動産登記日に空きにすることは間に合わないかもしれませんが、買い手にとっては、不動産登記までの賃料を取得して、自宅にするための準備にあてることなどのことが可能です。
４、売却期間の経費を賃貸収入で補うことが出来る。
売り手にとっては、空き部屋にしたままで、買われるのを待つのは心理的負担も大きいと思います。ハワイのコンドミニアムのビル管理費や経費は高額ですので、売却まで時間がかかれば、せっかくのキャピタルゲインを失っていきます。また、もし、ローンなどを組んでいれば、さらに負担は大きいものとなっていきます。経費の負担によって、キャピタルゲインがマイナスになっていくことは避けたいものです。
また、ホテルの一室をコンドミニアム（個人不動産）として売却する不動産しても この居住権が強くないということが、ホテルの秩序や雰囲気を保っています。 そして、ハワイ別荘と 料収入を得る両方の目的での物件用途が可能になります。バケーションレンタルの１ヶ月契約などの賃貸は、最初から、入居日と退室日を決定して予約を受けます。前入居者の退室の続きで、次々と予約をとっていきますので、次の入居者が、既に決まっている場合が多く、契約期間での退室となります。 また、長期契約賃貸では、不動産会社への礼金はなく、敷金にあたるデポジットは、賃料の１ヶ月分までと法律で決まっています。 引越しは、日本ほど費用がかかりませんし、冷蔵庫やテレビなどの大型電気製品つき、家具付き、食器などの備品つきの部屋が多いので、買い揃える物も少なくて済み、引越しは、日本に比べると楽かもしれません。 引越しがしやすいということが、居住権が強くなくとも問題がない住居環境を 人々に提供しています。今住んでいる部屋に固執することなく、変化するライフスタイルにあわせて、ステップアップできるのは、快適な暮らしの条件だと思います。
なお、賃貸者が居座っている場合の追い出しシステムも確立していますが、これは別の機会にお話します。SANADAインタ-ナショナル不動産売買
プラスセブン不動産
代表取締役社長 : 真田俊彦
