ハワイ不動産の価値を数字で表すいろいろな方法（価値算定方法）

ハワイ不動産の価値を数字で表すいろいろな方法（価値算定方法）

ハワイ不動産の価値を数字で表す方法は、いろいろあります。
まず、金融機関なども含めて行う鑑定評価額がありますが、これは、見積もり、または、意見であり、絶対的ではないと定義されています。２００５年のバブル時期には、ワイキキの中古コンドミニアム、１ベッドルームが５０万ドルで売却されたのですが、その際、ローン融資額を引き上げてもらうために、
「高額の鑑定評価を出してくださいね。同じコンドミニアムの数階下の○○号室は○○という高額で売却されたんだから、角部屋のこの物件のほうが高額のはずですよ。」
と、金融機関から派遣された担当に、買い手が詰め寄るような場面があったのを覚えています。担当の考えによって鑑定評価額は左右します。

1, Market Value、文字通りの市場価格ですが、販売価格とも言い換えられ、最も頻繫に使われる価値指標です。Sales Valueとも言い替えられます。

2, Assessed Value、課税評価額ですが、ワイキキの物件であれば、ホノルル市が固定資産税を課すための基準となる評価額で、市場価格も参考にされます。

3, Book Value、これは、帳簿価格で、物件所有者の会計処理に基づく数字です。買値から減価償却費を引いて、改装費用を足した額を言います。ただし、改装費用には、不具合や故障による修理費用は含まれません。

4, Mortgage Loan Value、これは、ローン価格価値で、金融機関などの貸し手によって算出された数字です。市場価格から頭金を引いた額を言います。

5, Insurance Value、保険会社による損害賠償額で、いくらまでの金額を保証するのかということで算定した金額です。

6, Cost Approach、コスト算定方法には四段階あります。まず、土地利用の最上有効価値の価格を出します。次に建物を再建設した場合の価格を算出します。そして、減価償却を計算し、全てを加えますと、コストバリューがでてきます。主に商業ビルなどに適用されます。

7, Market Comparison Approach、売りに出す場合に不動産エージェントが毎回行う作業です。可能な限り似かよった条件の過去三ヶ月以内に売却された物件との比較です。三ヶ月以内が難しい場合には、それ以前でもかまいませんが、その間の市場の動きも加味して算定されます。

7, Income Approach、耐用年数、賃貸収入や経費などを算定して、主に商業ビルに適用されます。

上記の記載にはありませんが、ローンの返済額と改装費用などを考慮して、いくらの利益を見込んで売りに出せばいいのかという売り価格設定もあります。ハワイ不動産は、そのカテゴリーに見合った算定方法がありますが、ご自分の不動産に合った算定方法を試し、不動産エージェントが、算定する場合でも、それはあくまでも単なる見積もり、または、意見であると理解しましょう。

SANADAインタ-ナショナル不動産売買
プラスセブン不動産            
代表取締役社長 : 真田俊彦