ハワイ不動産、借地権つき物件をよく知る
借地権つき物件をご購入になるときには
借地権の状況をおたずねになって、その事実に納得して、売買契約を結んでください。 借地権つきということは、わかっていたが、土地所有権購入の可能性が無いのは困る、または、いつ、土地所有権購入できるのか不明なのは不満であるので、売買をキャンセルするという買い手がときどきいます。
借地権を理由にキャンセルできる時期は、売買契約してから既に一ヶ月ほどが経過しており、売り手にとっては、売買がキャンセルになれば、大切な一ヶ月を無駄にしただけではなく、借地権つき状況も理解し、真剣に購入を欲していた他の買い手を断っていたこともあるかもしれません。
借地権つきの状況の変化は、ほとんどありませんので、借地権つきの条件をよくお考えになってから売買契約を結ぶように心がけてください。
土地所有権購入の可能性が全く不明であることは理解したが、少しでも土地所有権を購入できる可能性のある借地権つきの物件をご購入になりたいということでしたら、 借地権つきと土地所有権つきの物件が混在しているコンドミニアム、既に土地所有権が売りに出されたことがあるコンドミニアム、または、所有者組合が土地所有権購入に動いているというコンドミニアムがいいでしょう。 ただし、土地所有権の売り出しや、購入の成功について保証はありません。賃貸に出す場合の借地権つき物件
ワイキキの物件は、借地権つきが多いので、投資に向かないと思われるかも しれませんが、 現状の経費で借地期限まで所有したという総収入を計算し、その数字で判断してみましょう。
現在の借地料、ビル管理費、固定資産税の一年の経費をざっと足して、 家賃収入から差し引き、借地期限まで所有した場合の総収入を計算します。 投資に見合う利益がでれば御の字としたり、所有期間を別荘として有効活用できれば、それでよいとする考え方でいかなくては なりません。
また、快適な滞在のためにハワイ別荘を大幅にリフォームを することは大変いいことですが、賃貸物件のリフォームはその費用と借地期限までの総賃貸収入を計算して判断しましょう。 管理やリフォームについて詳しいエージェントに ご相談ください。借地権つき物件の売り時
土地所有者へ物件を返却しなくてはならない借地期限という最後まで所有せずに、いつかは売却をしたいと お考えでしたら、今が売り時ではないかと思います。 20年、30年の借地期限までの年月があれば購入希望者がいますが、 たとえば、借地期限まで、あと10年であれば、10年しか利用できません。そのような物件を高く買いたいという人はいないからです。
実際、借地期限まで年月の短い物件は、投げ売りのような売り価格にしませんと売れていません。 ですが、借地期限まであと数年であれば借りた場合の家賃との比較がしやすく、 購入したほうが得であると判断された物件は購入されていきました。
また、あるコンドミニアムでは、借地期限が来たものの、1万ドルを支払えば借地契約を数十年更新できるということになり、多くの人が喜んで更新しました。 そのような可能性に賭けて、借地権つきの物件を借地期限まで所有するというのも新たな選択肢となります。
総じて不動産を所有している以上は、リスクを避けることはできません。 所有している間は、最悪の状況を理解して備えること、または、完璧なリスク回避には、 売却しかありません。借地権つきの物件は、年月の経過とともに状況も変わってきますので、 不動産エージェントにご相談ください。土地所有権の売り出し
多くの借地権つき物件所有者が購入しても土地所有権が売りに出されないことがあるのはなぜでしょうか。 借地権つき物件所有者の希望によって、簡単に手に入らないのでしょうか。
借地権は、１５０年ほど前にさとうきびのプランテーションが ハワイにひろがり、入植した人たちによって、多くの土地が買占められました。買い占められた土地は、代々に引き継がれ、ほとんどが売りに出されることはありませんでした。今でも平地の多くは、正体がはっきりしない財団が 管理しています。それにより、 一般の人が購入できる土地は、ハワイの土地全体の数パーセントほどです。 このことが、ハワイの土地が制限され、現在も多くのコンドミニアムが借地権つきになった原因です。
また、土地所有者は借地料の収入を好み、土地を売りに出したがらないと言うこともいえるでしょう。 そのせいであるのか、所有者組合の土地取得交渉が長引いているコンドミニアムがあります。 政治が全く無関心であるのが、ハワイ不動産の影の部分でしょう。もし、解決することがあれば、ハワイ不動産市場に 好影響になることは言うまでもありません。ある借地権つきのコンドミニアムの例
ある全戸借地権つきのコンドミニアムで、上下水道の全ての配管を取り替えるために所有者組合から、４ミリオンほどのローンを組むことへのほぼ決定に近いと思わせるような提案がありました。
ローンという借り入れは、少しずつ物件所有者達が返済することになりますが、4ミリオン という大金ですので、物件所有者の負担は少なくありません。 少しずつ返済し返済が終わったころに借地期限がきて、物件を手放すというのは納得がいかないかもしれません。 また、借地権つき物件は、借地期限まで所有していますが借りていると言い換えることができます。 借りている人たちが土地所有者のために自然劣化したビルを完璧な状態に戻すために大きな負担を強いられるべきなのか、という議論にもなるでしょう。 そこで、そのような不満をかき消すために、土地所有権を購入できるかもしれない、または、そのように向かっているなどのうわさが飛び交うようになりました。 しかし、その証拠の提示や正式な発表がなされるまでは、何とも言えません。借地料上昇に歯止めが無いのか？
歯止めはあります。借地料契約の書類には、そのときの市場の物件価格を参考にして、その数字から多くとも何パーセントまでということで記載されております。 また、借地料の更新の時期には、借地権つき物件を所有するそのコンドミニアムの所有者組合が土地所有権保有者と交渉して、 両者が納得した金額が借地料として設定されるのです。
また、借地権つきと土地所有権つきの物件が混在しているコンドミニアム において、土地所有者が土地所有権全体をまとめて数ミリオンで売りに出す場合があります。
たとえば、数十戸の土地所有権を購入後は、新たな土地保有者となり、借地権つき物件の所有者達から、毎月借地料を 受け取ります。借地更新時には、新たな借地料を設定し、その受け取り金額は毎年数万ドルになりますので、 利回りがいい投資です。 そして、将来は土地所有権を適当な価格で売りに出すことができます。SANADAインタ-ナショナル不動産売買
プラスセブン不動産
代表取締役社長 : 真田俊彦