ハワイ不動産と利回り

ハワイ不動産と利回り

利回りとは、投資物件の場合の利益率をあらわす数字です。総収入から、経費を引いて、購入価格で、割った数字をパーセンテージであらわします。 空き部屋率が低いほど、利回りがよくなります。 ハワイ不動産の場合には、短期賃貸にするのか長期賃貸であるのかで、賃料は異なってきますので、いちがいに利回りといってもいろいろな計算式があります。一般に短期契約物件よりも長期契約物件のほうが、空き部屋率は少ない傾向にあります。長期間コンスタントに賃料収入を得られるのが長期賃貸です。一方、賃料の高い短期契約は、契約期間と契約期間の間に空き部屋期間が生じやすく、予約のキャンセルもよくありますので、15年の当社の賃貸経験では長期契約のほうが利回りが大きくなっています。 一般に考えられている利回りを上げる工夫とは、当方の著作には以下の様に書いたのですが、実情を考慮しますと、少々異なってきています。
（１）、物件価格及び、ビル管理費設定の低い物件を購入。
ビル管理費のみを理由にして、コンドミニアムを選びますと、ワイキキを離れた場所や、ワイキキであっても屋内洗濯機乾燥機がない物件など設備が劣る傾向にあります。コンスタントに家賃収入を得るなら、設備がしっかりとした貸しやすい物件、ビル管理費は普通程度のコンドミニアムをおすすめします。
（２）、コンスタントに賃料を得る。
これは最も重要なことですが、だからと言って、長くコンスタントに賃料を得るために、賃貸の長さによって、入居者を選択するべきではありません。あくまでの賃料支払いを確実にできて、不動産を大切に使ってくれる人を選ぶべきだと考えています。たとえば、そのような人にご入居してもらい、半年ごとに賃貸されて、その半年契約と半年契約の間に少しの空き部屋期間が空くことがありますし、反対に十年以上も住み続けてもらえれば、これは、とても有り難いことだと思います。ですが、物件の価値は維持されたまま賃貸できますし、修理費用も少なくて済むでしょう。
（３）、きれいさを維持して賃料設定も維持する。
これは、管理する不動産会社側の仕事です。ただ、ハワイには、内装がとても古く、清潔に見えない物件もありますので、この場合には、いくらそうじをしても、飾っても無意味ですので、ある程度の古さを払拭された物件の必要があります。
（４）、メンテナンス費用をおさえる工夫をすること。リニューアルを先に延ばし、リニューアル費用を最小限にする工夫が必要。
こちらも管理する不動産会社側の仕事ですが、最近は、ある程度の改装済みの物件が多いので、改装自体をしなくてもいいのですが、その内装の良さを保つようにしなくてはなりません。当社では、ご入居者には、チェックインの日に詳細に周知してもらうことと、部屋の使い方についての説明書を置いています。 そして、ご入居者とは、家賃回収などのときにもコミュニケーションを図って、できれば、何かが問題になる前の段階で、発見しての対処を目標とし、賃貸中にもエアコンや換気扇、アプライアンス設備の作動確認とクリーニングを適宜行っていますので、故障が少なく、修理費用が押さえられます。

利回りを日本のマンション賃貸と比べますと、ハワイのコンドミニアムの賃貸の数字は満足でないと思います。ですが、売却の際に、中古での販売価格を購入時よりも、あげて売却できるのか、それとも下げて売却するのか、または、中古では売れないのかという可否が、利回りよりも問われるべきだと思います。収益と言う観点から観ても利回りは売却益に比べますと足元にも及びません。
ハワイ不動産最大の利点に記載したとおり、日本とハワイ不動産の水道管の配置の違いによって、日本とハワイ不動産の間で、中古物件が売り易いか否かの大差があります。よって、利回りと言う一部の小さな利益ではなく、キャピタルゲインという不動産投資の基本の利益を重視したハワイ不動産投資をおすすめします。

SANADAインタ-ナショナル ハワイ不動産売買
プラスセブン不動産            
代表取締役社長 : 真田俊彦