ハワイ不動産資産形成や買い替え特例について
ハワイ不動産市場の低い相場のときに購入して高いときに売却して利益を得たり、内装が古い家やコンドミニアムを購入して改装してから売却するフリッピングハウスという利益を得る方法があります。どちらも売却で利益を上げれば利益に対して課税されますが、もし、自宅という用途でなければ、1031条項の買い替え特例を受けられて、課税を先延ばしにできます。この場合の売買には専用のエスクローを雇います。
ただ、買い替えですので、一定の期間内に買い変えなければ、この法律の優遇を受けることはできません。また、大きな物件への買い替えですので、いくらかの資金を足して、次の物件の購入となります。多くの人は、その物件を賃貸に出しており、その家賃収入を資金として足して、次の大きな物件へ乗り換えるということになります。
ここで気をつけておかなくてはならないのは、現金は手元には残りません。不動産という資産だけが増えていくことになります。 一度、この買い替え特例を利用しますと、税金を支払うのが惜しくなりますので、不動産をずっと増やし続けていくという人がほとんどです。現金は手元には残りませんが、増やした不動産のすべてから家賃収入が入れば、これがキャッシュフローとなります。
また、もうひとつ気をつけなくてはならないのは、高値で売却できたとしても、同じ時期に買い替えをするのですから、次の物件は高いときに購入するということになってしまいます。これを避けることはできませんので、どこかで妥協することになります。私がおすすめするのは、「ハワイ不動産市場の低い相場のときに購入して高いときに売却する」という基本を無視することです。相場が安定しているときに売買を行って、相場の激しい高低にときを避けるのです。そのほうが、物件の選択肢が多くあったり、購入しやすい時期である可能性が高いからです。または、「ハワイ不動産市場の低い相場のときに購入して高いときに売却する」を実行するのであれば、高値の時期に買い替えをしない、つまり1031条項の買い替え特例を利用しないようにするのです。つまり、高値で売却して、それ相当の利益を上げるのですから、利益に対する税金を支払うのです。税金を払いたくないという心理だけの動きにとらわれずに、税金を支払っても、どのぐらいの利益が確定するのか、実際にそろばんをはじいて、確認すべきです。この場合は、利益が現金で手元に残ります。
たとえば、所有していた10軒の全てを売却して、数ミリオンの利益があったとしましょう。買い替え特例を利用して、高値のときのこの10軒分以上の不動産を購入して、購入後に価格が下がるということがあれば元も粉もありません。ですので、買い替えをせずに、利益を確定して現金を手元に持つ、または、その資金で、不動産市場の相場が下がってから購入するということも考えてみるべきだと思います。SANADAインタ-ナショナル不動産売買
プラスセブン不動産
代表取締役社長 : 真田俊彦