ハワイ不動産、ワイキキのいいコンドミニアムを見分ける方法

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ワイキキのいいコンドミニアムを見分ける方法は、不動産エージェントも心得ていますが、皆様も是非、御知りなって、コンドミニアム見学をなさってください。

ダイヤモンドヘッド

ハワイ不動産、ワイキキのいいコンドミニアムを見分ける方法

  • 売り買い活発なコンドミニアムを選ぶ
  • いいコンドミニアムは管理がいい
  • 価値に見合った価格のコンドミニアム
  • 売り買い活発なコンドミニアムを選ぶ

    MLSで検索すれば、売れているコンドミニアム、売れゆきがよくないコンドミニアムがよくわかります。 売りに出してから、売買契約されるまでの期間が短かければ短いほど、売買は活発です。 数年にわたって調べれば一目瞭然です。MLSが指定している半年ではなく、数年にわたって調べるという理由は、ひとつのコンドミニアムのビルで、全ての売り物件が一時的に高い価格設定になってししまったり、不景気や急な価格変動で動きが鈍る場合などがあるからです。
    ですが、セキュリティーがあったり、屋内洗濯機乾燥機があるなど、設備が充実し、 管理のいいコンドミニアムは、間違いないでしょう。 不動産エージェントは、そのようなコンドミニアムをよく知っています。 そして、見学すれば、売り買い活発なコンドミニアムの理由は、ご理解いただけると思います。

    いいコンドミニアムは管理がいい

    いろいろなコンドミニアムを見比べますと、 管理運営の姿勢に大きな違いを目 にすることができます。長く住んでいる住人にとって、古さは見慣れた光景になり、 何も感じなくなれば改装とは無縁です。
    あるコンドミニアムは、ロビーが暗く、内装もとても古い印象でした。 日焼け したじゅうたんと、巾木の無い壁との境目から、じゅうたんの繊維がところどころに 飛び出ています。ほころびは、 じゅうたんだけではなく、見るもの全てに及び、 古びたアパートと言った面持ちです。 では、そのコンドミニアムにある売り物件はと言いますと、MLSリストでは、 改装済みと記されていますが、 単なるペンキの塗り替と、じゅうたんの張替え だけで、キッチンやクローゼットの戸、洗面台などは、 建築当時のオリジナルでした。古いコンドミニアムの印象を一掃するような思い切った内装のアップグレード をしませんと、売れないと思いました。

    次に、近くの別のコンドミニアムに足を運ぶと、 新しくはありませんが、 コンドミニアムのビルのろうかは、全てタイルで覆われ、 その改装の仕方に努力が見て取れます。ところどころにセンスも感じられ、 管理の良さも伝わってきます。 コンドミニアムの管理ネージャーに話を聞いたことがありますが、
    「コンドミニアムが改装しないのは、 もちろん資金の問題が一番だが、 住人の多くが不要だと思っているからだ。 住人は、寝るだけでよい、便利さがあればよい、 広さがあればよいなど、 古いのは、仕方がないという意見が多い。」
    というものです。
    一方、コンドミニアムを改装すると決めた場合は、改装は、 住人の 迷惑にならないように少しずつ、 住人の目に留まりやすい箇所から、際立って美しくしていくのだそうです。
    「改装箇所を目にした住人が、
    『こんなにも気分のいいものなのか。』
    と感じてもらえるようにすれば、
    『ここが新しくなったら、ここも、あそこも!』
    というように、住人から自然に要望が出てくるようになる。」
    と言っていました。
    古いコンドミニアムが、資金を貯めて改装し、素晴らしく なるのか、 または、当面は古いままで改装する予定がないかは、 目立つところが、一部でも新しくなっているかどうかで 判断できるという意見です。

    古いコンドミニアムが内装を新しくしていけば、個々の不動産の価値が上がります。改装されて 管理がよければ、資産価値も維持されます。
    「コンドミニアムを購入するということは、そのビルの管理も購入する ということであり、 不動産会社を選ぶということは、その不動産会社の 管理も購入することである。」 というのは、ここにも当てはまるようです。

    価値に見合った価格のコンドミニアム

    古いから価格が低い、それは、人々の需要を反映した価格です。 また反対に、新しければ、価格が高くなるのですが、その高さの程度が問題です。
    2014年11月にトランプタワーの1ベッドルームのひとつが、抵当流れとなりました。 4.5ミリオンで物件所有者が購入した物件ですが、抵当オークションでは、 2.5ミリオンからの買い注文を受けるという債権者側のルールでした。 広めの1ベッドルーム、1000スクエアーフィート、(97平方メートル)で、2.5ミリオンです。 その価値があるかどうかは、皆様のご判断ですが、4.5ミリオンから2.5ミリオンに 価格が下がったというよりも、その価格なら、もしかしたら、購入する人が いるかもしれない、または、2.5ミリオンの価値しかない、または、2.5ミリオン以上なら 債権者が満足であるという金額なのでしょう。
    物件所有者にローンがあれば、ローン額以上のショートセールなどで、 売り抜ければよかったと思いますが、それが出来なかったということは、 ローン額が多く、損をして売却したくなかったのかもしれません。 たとえ、担保物件が売れても、売却価格がローン額に満たなければ、 その差額が借金として物件所有者に残ってしいます。 もし、その差額の支払いを自腹で銀行へ返済できれば、それで借金はなくなりますので、 物件所有者が行動すべきだったと思いますが、 できなかったということは、売るのをあきらめたか、売りに出したが、 売れなかったということでしょう。
    トランプタワーは、常時50軒以上の売り物件があり、売買される物件は少なく、 売れ行きがいいとは言えません。 どんな理由にせよ、売りたいときに売却できない物件が、 いい物件であるかどうかは、皆さんもおわかりかと思います。

    都会であるワイキキの注意点

    売り物件には、不動産エージェントが、すすめない物件というのが、あります。 すすめない理由は、いろいろありますが、 不動産エージェントは、 売り物件の長所も短所も明らかにして、買い手が それを知って納得して購入できるようにするというスタンスを取るのが通常ですので、 売り物件 の欠点を説明されたときには、是非、真剣に耳を傾けてください。

    たとえば、十分設備が整ったコンドミニアムで、完璧にリニューアルしてある、 予算で購入できる物件を見つけました。見た目には何の欠点も無く理想的な 物件に見えましたし、不動産エージェントが、説明した欠点は、 単にコンドミニアム のビルの外の風の流れだけでした。 内装がよければ、それでいいではないか、という買い手に説明するために、 翌日のオープンハウスに、買い手を伴って、その物件を再度見に行きました。 家具の上やベランダのフロアーを触って、そのざらつき感に納得した買い手は、 その物件を購入検討物件からはずしました。

    ビルの形状や交通量の多い道路からの風の流れ、周辺のビルの位置関係から、 その物件は最もばい煙が滞留しやすい空気の中にあるという欠点が あったのです。 新品のセンスのいい家具の上をそうじをするときに、ほこりではなく、 ばい煙の黒い粉をふき取るとき、どのような気持ちになるだろうか。日本から きれいな空気のハワイに避寒に来て、汚れた空気の中で滞在する 物件所有者のやるせない気持ちなどが、容易に想像されます。 セントラルエアコンであれば、 窓を閉め切って、冷房の中で過ごし、車のばい煙をシャットアウトできますが、 それでは、ハワイの風を感じることはできませんし、ベランダで楽しく過ごす ということもできないでしょう。

    ちなみに、その物件は、セントラルエアコンではなく、戸別のエアコンが 窓下の足元に設置されていましたが、 エアコンの冷たい風の噴き出し口周辺、 真新しい取り替えたばかりのじゅうたんに、 僅かですが、ばい煙でできた、影のようなシミがでていました。 風通しの悪さと暑さから、エアコンを絶えず 必要としますので、 この影のようなシミが目立つようになるのも時間の問題でしょう。

    ワイキキは、大都会で、車の往来が激しい通りがたくさんあります。 低層階 であっても風通しがよければ、きれいな空気もやってきますが、 高層階であっても空気が滞留する位置に物件があれば、ばい煙の被害も 大きくなります。コンドミニアムの環境にも詳しい不動産エージェントに おたずねください。

    SANADAインタ-ナショナル不動産売買
    プラスセブン不動産            
    代表取締役社長 : 真田俊彦      

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