ハワイ不動産としてのビルの価値
ハワイのビルやホテルを所有する側、ホテルを不動産として有効に活用するという観点で捉えてみます。
ワイキキの中心部にあったワイキキトレードセンターが、改修工事を終えてホテルとして開業しました。商業物件からホテルへの移行と言うのは過去に例が無く、少なからず驚いています。若い観光客を引き付けるための現代的な外観をそのままにし、 客室料金は$ 200からだそうです。
通常の商業物件は、階下は、レストランなどで賑わいますが、上階に行くほど、価値が落ちていき、家賃は安くなり、オフィス用途だけになります。ホテルは、その反対に上階に行くほど価値が上がって、客室料金は高くなります。よって、長い目でみれば、ホテルにしたほうが、収益が上がると考えたのでしょう。クヒオ通りには、同時期にリッツカールトンや、オキナホテル（The Okina hotel Autograph Collection）などがオープンしましたので、水面下では、新しい顧客開拓は、簡単ではないと思います。また、場所はワイキキビーチが離れているということで、これからは、ビジネスホテルの用途も必要なのではないかということを思っていましたところ、日本のビジネスホテルチェーンなどを手がけた日本の開発業者からの問い合わせで、若い人向けのもっと割安なホテルをということで、カカアコ周辺の物件を案内したことがあります。日本の開発業者の場合には、構造計算からはじめて遵法性や許認可がクリアされなければなりませんので、ハワイでは難しいということになりました。また、日本の工法で建築許可が下りでも、その工法に慣れないハワイやアメリカ本土の工事人を雇うことになりますので、これが、さらに計画を難しくさせました。ですが、日本の開発業者もハワイに目を向けて、ビジネスホテルを検討をし始めている例です。また、カピオラニ通りには、ホテルコンドミニアムも出来るという計画がありますので、これからは大都市の観光地として、ビーチから遠くても立地のいいビジネスホテルタイプが求められるかもしれません。
もし、ホテル経営に失敗しても、ハワイでは、ホテルの部屋をコンドミニアム（個人不動産）や タイムシェアとして売りに出すことが可能です。ホテルが古くなれば全館リニューアルの必要性がでてきますので、その費用もまかなわれますし、財政難を克服できる手段にもなります。また、建築当時の部屋数に縛られないホテル経営が可能です。ホテルの全ての部屋を売りに出して新たに別の管理会社を設置すれば、純粋なコンドミニアムへと生まれ変わることができます。過去には、ウィンザーというワイキキのコンドミニアムは、以前は、アウトリガーホブロンという純粋なホテルでした。
ただ、そのようにして売りに出されたホテルの一室を購入した側に不利になる状況がありますので、注意が必要です。
あるホテルは、いくつかの客室を個人の不動産として売りに出し、豪華な内装とビルの設備で人気があったのですが、いつの間にかそのホテルは売却され、次の所有者はホテルの建物以外の土地を売りに出し、その土地にはアパートが建ち、豪華な庭とスイミングプールは消えました。そして、今度は、ホテル全体がタイムシェアーの会社に売却されたのです。ホテルのロビーなどの最低限の共用部分が豪華さを保っているだけで、とりたてて長所と言うものはもうありません、そこで不動産の売却を試みる物件所有者が出てくるのですが、ビル管理費が他のコンドミニアムに比べると数段高く、売却しにくい物件になってしまったというものです。これは、多勢のタイムシェアー側が物件所有者の集まりの大部分を占めますので、彼らの意見が主流のビル運営になり、少数派の個々の物件所有者が反対しても彼らの意見は通らなくなってしまったのです。個人の物件所有者が不利であるということは、その反対にホテル側には、大きなメリットがあったということが言えるかもしれません。
ハワイ不動産として、ホテル運営やホテルのビルを所有することは、経営の面では、いろいろな選択肢があるので、有益なビジネスと成り得ます。当社では、ホテル用地、また、ホテル全体の売買を行っております。また、必要に応じて、ホテル経営のウィークポイント、ファインダイニングから人員の配置、マーケッティングなどを手がけられるホテル経営の専門家によるコンサルティングなどのお世話もできますので、ホテルの売買は、当社へご依頼ください。SANADAインタ-ナショナル不動産売買
プラスセブン不動産
代表取締役社長 : 真田俊彦
