ハワイ不動産購入による節税と、その注意点

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ハワイ不動産の節税は、仕組みを知って、減価償却を経費として落とすことによって節税できるのです。

ハワイ不動産節税

ハワイ不動産購入による節税と、その注意点

わかりやすく平易な説明によるハワイ不動産の購入で節税が出来る効果を 4つに分けて列記します。

1、海外の不動産であっても日本での税申告の際には、日本の税制が適用されることによって、ハワイ不動産の減価償却が経費として落とせる。

2、日本の場合では、耐用年数によって、また、築年とともに物件(建物の)価値が下がっていくのですが、ハワイ不動産は中古が売買の主流で売りやすく、築年数ではなく、実質の不動産の価値が評価される売買です。よって、売却で利益を出せる可能性が日本の不動産よりも高い。

3、買い替え特例があることです。買い替え特例は日本では自宅に適用されて投資物件には適用されませんが、アメリカではその反対で、投資物件に適用され自宅には適用されません。よって、このような節税対象の賃貸物件に適用できるのです。買い替えで利益がでていても、アメリカの買い替え特例によって、アメリカでは税の支払いを先延ばしにでき、買い替えを永久にしていれば永久に税支払いを延ばせるのです。ちなみに日本の短期譲渡所得は税率39%で、売却益の4割ほどを税として収めなくてはなりません。

4、日本では不動産取得に際には、取得税、消費税、登録税などがかかりますが、ハワイでは購入にかかる税金は全く無いなど、ハワイ不動産売買システムの恩恵を得ることができます。日本との比較でわかるハワイ不動産の価値

ハワイ不動産節税

次に知るべきは、実行するにあたっての知識

1、22年の耐用年数を過ぎた木造の一戸建てについては、耐用年数の2割の年月で減価償却できるというのが日本の法律ですので、22x0.2で4年となり、4年で減価償却できるのです。これを加速度償却と言います。
減価償却は建物部分に適用されるので、建物の価値が1億円のハワイの一戸建てを購入しますと、4年で減価償却できるのですから、1億円÷4年=2500万円の経費を4年間計上できることになります。

2、時期や地区にもよりますが、一般的には、日本の一戸建てよりもホノルル市の一戸建て売買のほうが活発です。全ての売り物件を1社の不動産会社で売買できるなどの不動産売買システムが確立しているからでしょう。

3、ハワイ不動産の場合は、古い一戸建てでも売却して利益が出る可能性があります。(順調に上昇してきたグラフは、このページの最下)もちろん上昇期のバブルに踊らされて不動産を購入して、リーマンショックのような経済危機に売却すれば大損をする可能性がありますが、ホノルル市は、人口増加が目覚しく、また、世界中の投資家の不動産投機の対象となっていること、そして世界中の人々の避寒避暑の別荘地となっており、不動産需要が著しいので、価値も上昇しやすいのです。

よって、理想的な節税は、築22年以降の古い一戸建てを購入して、4年間で加速度償却を実行して、5年目に入る頃に買い替えを行って、アメリカの買い替え特例を適用させて譲渡取得税を逃れ、新たに別の一戸建てを購入するという繰り返しを行うことです。(アメリカ在住でない物件所有者がハワイの売却を行った場合は、利益の2割を自動的に税務署が預かります。これは預かり税であり、翌年の確定申告の際に調整されます)

ハワイ不動産の節税注意すべき点

買い替えを繰り返し行うのであれば、売却しやすい物件でなくてはなりません。減価償却は建物部分だけに適用されますので、土地よりも建物の価値の比率が高い一戸建てを購入しようとしますが、あいにく、あまりにも土地の比率が低い地区は僻地で売れにくいハワイ不動産ですので、ホノルル市に限っては、土地の比率がある程度高い一戸建てをおすすめします。
また、そのような土地の価値も高い売却しやすい地区の一戸建ては高額です。投資物件に限らず、ホノルルに住む、ごく一般的な人々が自宅として一戸建てを購入する場合でもワイキキから東の閑静な住宅地では、最低でも1.5ミリオン以上が必要です。格安物件を除き1ミリオンでは、古臭い家、大きな欠点があるなどの一戸建てになってしまいます。
もし、格安物件を購入したいと考えて、全ての条件が揃った完璧な一戸建ての格安物件があったとしても、売りに出されたその日に飛ぶように売れてしまいますので、まず困難です。ハワイ在住の投資家は、毎日物件情報を調べ、新たな物件が出ると、さっと車を走らせて外観と内装写真のみを確認して、素早く買い注文を入れてしまいます。
よって、ハワイで新たに売りに出た物件を素早くご覧になれない場合は、適当な地域であることや、賃貸のしやすい内装、売却のしやすさなどをじっくり検討することにウエイトを置いて購入すべきだと思います。
また、年度の途中で不動産を取得することになる場合では、以下のようになっておりますので、詳細は税理士にご確認ください。
「減価償却は、あらかじめ定められた償却法と耐用年数により、各資産毎の年間の償却額を算出する。ただし、その会計期間の期中に取得(または使用を中断)した資産の場合は、年間償却額を月割計算した額となる。該当日が1日であっても1ヶ月とみなす」
「所得税法上の不動産所得における減価償却資産の場合、賃貸投資用不動産を賃貸募集した日から起算する」
と言われておりますので、当社では、不動産登記日の翌日には賃貸者募集を開始するようにしています。不動産登記日には、清掃やおおまかな整備を終了し、賃貸者募集をしながら詳細な準備を行うように工夫しております。
SANADAインタ-ナショナル不動産売買
プラスセブン不動産            
代表取締役社長 : 真田俊彦      

過去30年間のハワイ不動産販売価格
1985年から比べますと2015年は、ハワイの一戸建ては、326パーセント、コンドミニアムは、292パーセント上昇ですので、10年あたりほぼ100パーセントずつ上昇しています。 ハワイの山

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