ハワイ不動産のゾーニング例外条項

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ハワイ不動産には、土地利用規制がありますが、例外があります。それは、グランドファーザークロウズ(Grandfather Clause)という法律においての例外条項に該当すれば、ゾーニングに違反していても許可されるというものです。

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ハワイ不動産のゾーニング例外条項

ハワイの土地は、商業地区や住宅地区、それらの境界には、混合の用途に使用できるなどの、土地利用規制があります。これをゾーニングと言いますが、これに違反することはできないのですが、例外があります。それは、グランドファーザークロウズ(Grandfather Clause)という法律においての例外条項です。この条項に該当するハワイ不動産は、ゾーニングに違反していても許可されるというものです。
たとえば、ある地区は、ゾーニングによって、店舗などを営業できない住宅地です。しかし、何十年も前からあるコンビニのような店舗物件があり、代々、食料品店として営業を許可されています。これがグランドファーザークロウズに該当するということです。そして、その店舗が売却されて、オーナーが替わっても、引き続き食料品店を営業できることができます。ただし、食料品店ではない他の業種の営業は許可されません。また、一度、取り壊されてしまいますと、グランドファーザークロウズの権利は消されてしまいます。
また、ハワイでは看板などの大きさや表示などには、規制が厳しいのですが、こちらも、規定外であっても、グランドファーザークロウズで許可されている場合もあります。 住宅においては、ひとつの土地に2軒の家が建ててあり、一方を賃貸物件として貸すことができるグランドファーザークロウズに該当するハワイ不動産もあります。この場合は、もし、取り壊してしまいますと、グランドファーザークロウズの権利を失うことになり、再度、建設することはできません。ですが、改装は可能です。取り壊しをしない限り、ずっと敷地内のハワイ不動産を賃貸物件とすることはできるのです。また、豪邸のある地区ですと、使用人を住まわせていたという「離れ」が存在することがあります。この場合も、取り壊さない限り、1つの敷地に2つの家を保持することができるのです。
日本の場合、広い土地があり、建蔽率さえ守れば、何軒でも一戸建てを建てることができると思いますが、ハワイの場合には、広い土地でも、一軒のみの家しか許可されないことが通常ですので、土地を購入する場合には、建設許可の規制を十分に調べて納得してから購入すべきでしょう。ですが、もし、グランドファーザークロウズがあれば、利点がある権利ですので、よく知って維持できるようなハワイ不動産の活用をなさったほうがいいでしょう。
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プラスセブン不動産            
代表取締役社長 : 真田俊彦      

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