ハワイ不動産と日本のそれとの比較
日本の不動産投資が益々難しくなるという予想があります。
それは、景気がよくないことも影響していますが、売りに出す人が多くなり、買う人が少なくなるからです。
１、給料が下がり、増税で不動産を買うどころではなくなる。
２、少子化の影響で子供がいない夫婦などもあり、多くの子供が親の不動産を相続するので購入が不要になる。
３、現時点でも１０軒に１軒は空き家と言われている。
賃貸に出すと居住権が強いのでなかなか退去してもらえないという欠点がある。退室していただくための
立ち退き料が数百万円だとも言われています。
４、空き家が多いということに関連していますが、更地にすると６倍高い固定資産税となるので、
廃墟のような空き家がそのままになっていることも多く、環境改善や開発に影響。
５、中古は価値が下がる。
では、日本の優良不動産といわれる駅前の物件なら安心なのかと言いますと、優良不動産の安全神話も
崩れてきています。
交通網が整備され、住宅地が広がるにつれ、安さを求めて郊外の一戸建てが購入されるようになります。
そして、郊外にショッピングモールが出来て、家賃や物価が高い不便な駅前には行く必要がなくなるので、
駅前通りにシャッターが下りたままの商業物件が目立ち始めたことで、廃れてきたことがわかります。
一方、ハワイ不動産は、限られた土地に限られた不動産しか
ありません。また、ホノルル市の人口は増える傾向で、購入希望者は世界中の人々であるという
メリットがあります。特にワイキキは、日本で言うところの銀座ほどの価値があり、
世界中の人々が集まり、不動産は特に人気があります。また、当方の著作「ハワイ不動産」の中の
「似て非なるもの」に記載したとおり、不動産そのものの建築方法が異なり、中古でも
売り安く、売買が活発ですので、資産を増やす人が多くいるのです。
「生活設計に合わせての住み替え、たとえば、独身時代はワンルームに住んで、結婚して１LDK、家族が増えて、
２LDK、３LDKへと、賃貸で住み替えるのが日本で、売買で住み替えるのがハワイであると書きましたが、
まさにそのとおりであると思います。
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日本の不動産 |
ハワイの不動産 |
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| 購買層 |
海外よりも国内需要 | 世界中の人々が購入者 |
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| 人口事情 |
少子化で減る |
増加傾向の人口 |
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| 空き家 |
2015年現在で13％ |
ハワイ別荘以外では空家にしておくという概念は低く、家賃は上昇傾向です。 |
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| 立ち退き料 |
数百万円とも言われる |
賃貸契約期間の立ち退き要求や早期退室は契約違反ですが、両者が合意すれば契約解除や退室が可能です。立ち退き料という考え方はありません。 |
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| 更地の固定資産税 |
家付きより更地が６倍高額 |
更地の場合は更地だけの固定資産税で、普通の不動産でも土地と建物の別々の固定資産税評価額を知ることができます。 |
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| 駅前不動産について |
駅前優良不動産の神話が崩れつつある |
車での移動ですので、駅前優良不動産という
考え方はありませんでしたが、鉄道建設で今後、駅前優良不動産が出現する可能性があります。 |
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| 生活設計における不動産 |
賃貸で住み替えが多い。中古物件が
売りにくいので購入で住み替えるのは難しい。 |
中古物件でも売り安いので売買での住み替えが容易である。 |
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以下は、当方の著作「資産活用の切り札！」から抜粋しておりますが、
「日本とハワイ不動産の賃貸環境の違い」が加わり、2015年のハワイ不動産の
環境に合わせて訂正いたしましたので、ご参考いただければ幸いです。
日本とハワイ不動産の賃貸環境の違い
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日本の不動産 |
ハワイの不動産 |
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| 不動産会社への仲介料 |
家賃の一ヶ月分。 |
発生しない。 |
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| 賃貸形式 |
1年や2年の賃貸契約期間で数ヶ月や数日の賃貸は大手不動産会社などに限られる。 |
不動産会社によるが長期も短期も行われる。 |
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| 敷金（デポジット） |
家賃の一ヶ月分や数か月分と決まっていない。 |
ペットがいる場合を除き一ヶ月分までと法律で決まっている。 |
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| 礼金 |
家賃の一ヶ月から数ヶ月分 |
>存在しない。 |
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| 家具や電気製品つき賃貸物件 |
洗濯機乾燥機がついている物件が出てきているが、すぐに生活できるほどの備品はそろっていない。 |
多くの場合、冷蔵庫、電子レンジ、エアコンなどがあり、ロングステイやバケーションレンタルでは、すぐに生活できる備品が揃っている。 |
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| 光熱費 |
光熱費は入居者が払う。 |
光熱費は家賃に含まれる場合が多い。 |
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| 入居時の水道や電気の手配 |
入居者が自分で行う。 |
入居した日に水道や電気が使える。手配も不要。 |
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| 退室後のじゅうたんシャンプー |
一般的ではなく、たたみやじゅうたんを張り替える場合が多い。 |
じゅうたんシャンプーされて、入居者が変わっても同じじゅうたんで賃貸物件とする。 |
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| 退室後のそうじ |
不動産会社や管理会社が行う場合が多い。 |
賃貸者が専門業者を雇って行う場合が多い。 |
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| 退室後のリフォーム |
行う場合が多く、内装の真新しい物件が好まれる。 |
傷んだ箇所や古臭く見える箇所のみをリフォームする場合が多い。 |
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日本とハワイ不動産の考え方や法律の違い
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日本の不動産 |
ハワイの不動産 |
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| 居住権 |
居住権が強い。 |
物件所有者の権利が強い。 |
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| 築年数 |
条件の優先順位が高く税制の優遇や特例も築年の
制約がある。 |
全く気にしないわけではないがビルや内装に古さを感じなければ気にしない傾向。法律も築年数で差別されない。 |
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| 減価償却 |
新築からしか適用されない。 |
売買契約が終了してから発生するのでたとえ100年経ったビルでも減価償却は適用される。 |
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| 借地権 |
借地権物件は少なく、敬遠される。 |
借地権物件が多く、土地所有権購入の可能性のある物件や借地期限や借地期限に余裕のある物件以外は売却が難しい場合があるが、価格次第である。 |
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| 不動産投資ビジネス |
バブル崩壊後に衰退し、共同で
不動産を購入するという考え方は殆んどない。 |
共同や会社設立をしてハワイ不動産の購入など積極的に行われている。 |
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| 夫婦の共同名義と相続 |
不動産の持分を必ず明記する。片方が死亡すれば相続扱い。 |
日本人夫婦のハワイ不動産は、死別すれば、片方の生存者へ委譲される名義をご選択可能だが、アメリカに５年以上住んでいなければ、日本の国税には、相続扱いとされる。 |
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日本とハワイ不動産の物件の違い
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日本の不動産 |
ハワイの不動産 |
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コンドミニアムの
メンテナンス大規模修繕 |
外観の回復が主であるので、メンテナンスの修復について確認するのが好ましい。 |
内装のリニューアルが大規模修繕にあたり、メンテナンスを適宜、常時行っている。 |
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| 集合住宅の共有スペ-ス |
階段やエレベーターのみの最小限が多い。 |
ゆったりとしたロビーに、座ってくつろぐスペースがある場合が多い。 |
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| 集合集合住宅の娯楽施設 |
娯楽施設は殆んどない。 |
スイミングプール、スポーツジム、サウナ、図書館など娯楽施設が充実しているコンドミニアムが多い。 |
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| 物件のながめや方角 |
ながめや方角が重要で、南向きや東南が好まれ、
北や西は需要が少なく、価値も劣る。 |
方角には左右されず、北や西などでもながめ次第で好まれる。ながめの違いで価値にも違いが出る。 |
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| ビルのセキュリティー |
セキュリティーのあるマンションが多く出るようになったが全てではない。 |
セキュリティー設備やセキュリティーガードマンを置くなど、セキュリティーに重点を置くコンドミニアムが多い。 |
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日本とハワイ不動産の売買環境の違い
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日本の不動産 |
ハワイの不動産 |
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| 購入を依頼する不動産会社 |
理想の物件に出会うために多くの不動産会社を訪ねる。 |
不動産会社１社で検討地区、検討コンドミニアムの全ての売り物件を知り購入することができる。 |
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| 売買エージェントの役割 |
買い手と売り手の両方の仲介をする傾向。 |
自社預かりの売り物件にこだわらず、買い手の条件を優先して売り物件を案内し、買い手には買い手、売り手には売り手のエージェントがいることが多く、両方の仲介を一度にする場合は、書面でその旨を両者に知らされる。 |
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| 購入対象物件同士の比較 |
同系列の不動産会社やインターネットで、個人が比較するなど、統一されたシステムはない。 |
MLSという統一されたシステムがあり、容易に売り物件同士の比較ができる。全ての不動産会社が参考にし、売り物件を検索するのに使う。 |
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| 売買代金を預かったり、売買を監視する機関 |
存在しない。 |
政府機関のエスクローがあり、売買代金を預かったり、売買を監視したり、不動産登記までを責任を持って行う。 |
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| 手付金 |
慣例として売買代金の10％と決まっており多額である。 |
コンドミニアムのステュディオ、１ベッドルームクラスでは、1000ドルという小額である場合が多い。 |
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| 購入にかかる税金 |
2015年増税後は10％となり多額となる。他に取得税、登録免許税などいろいろな税金がある。 |
税金は発生しないが、不動産登記後の固定資産税を前倒しして払う場合がある。 |
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| その他の費用や不動産会社への仲介料 |
司法書士への手数料、不動産会社への３％の仲介料を支払う。 |
不動産の売り手が５％から６％の仲介料を支払い、
買い手は、支払わない。 |
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| 売買のリスクを軽減する保険 |
存在しない |
万が一、起こりえる不測の事態に備えて購入価格までを保証する保険がある。 |
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| 売買途上の物件検査 |
個人的に建築士を雇う場合があり、検査費用は
多額になる場合が多い。 |
売買途上には正式な物件検査が実施され、リーズナブルな費用で実行できる。 |
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| シロアリ検査 |
行われない。 |
取り決めがない限り、必ず行われる。 |
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| 売り手の情報開示 |
存在しない。 |
売り手は正式な情報開示書類で回答する義務がある。 |
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| 売買のキャンセル |
ローンがおりない場合や重大な瑕疵があった場合のみキャンセルできる。 |
数段階に渡る購入キャンセルの時期がある。 |
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| 登記簿謄本 |
物件所有者が保持し、重要書類となる。 |
コンピューターで管理されているので、登記簿謄本に相当した書類はない。登記を記載した書類があるが、紛失しても問題ない。 |
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| 売却を依頼する不動産会社 |
多ければ多いほど売却されやすくなる。 |
１社にたのみ、全ての不動産会社がその情報を得られる。 |
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| オーナーチェンジ |
物件価格が下がる傾向で、物件見学は難しい場合が多い。 |
一般的に行われており、物件見学もできる。物件価格は市場価格である。 |
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SANADAインタ-ナショナル不動産売買
プラスセブン不動産
代表取締役社長 : 真田俊彦