ハワイ不動産、新築アフォーダブルコンドミニアム再販制限
パシフィックビジネスニュースに興味深い記事がでていました。「Ige rejects proposed reserved housing rules for Kakaako 」というタイトルで、デイビッド・イゲ、ハワイ州知事は、アフォーダブル（現在は、労働者用住宅と言い換えられています）の新築コンドミニアムを購入した最初の所有者は、30年所有しなくてはならないという条件法案の署名を拒否したという内容です。
州知事の見解では、再販価格を安定させる仕組みを作ることは、支援するが、30年間の売却制限が、長すぎるとして、10年間の制限を提案しています。
この再販条件は、是非とも必要なものでしょう。数年前にダウンタウンの近くに建設された新築アフォーダブルのコンドミニアム、801 South Street の再販のときには、所有者は、アフォーダブルの価格ではなく、一般の新築コンドミニアムの価格で売りに出し、投資家は その価格に納得して購入していたのです。それは、801 South Streetコンドミニアムが、共有の娯楽室がなくとも、新築コンドミニアムとしては、申し分の無い不動産と再販価格であったからにほかなりません。しかし、開発業者や政府にとって、この状況は、好ましくありません。住宅政策の推進のために、アフォーダブルのコンドミニアムを建てたのだが、その努力が水の泡になったのですから、納得できなかったことでしょう。再販に何らかの条件をつけるという動きはこ、当然のことかもしれません。
この再販制限において、ひとつ問題であるのは、購入者の多くは、収入制限がある労働者層ですので、多くは銀行からの借り入れで購入することになります。ローンの返済が焦げ付いた場合のケーススタディーをして、銀行が所有し、銀行が再販する場合の条件を煮詰めなくてはならないでしょう。
また、転勤によって引越しを余儀なくされた場合には、10年間所有の条件付であれば、残りの所有期間を賃貸にまわすしか手段はありません。しかし、最悪な場合、賃貸に出しても、借り手がいない場合もあるかもしれません。新築で購入申し込みをする際には、想像できないことですが、たとえば、ながめや騒音が不快であったり、予期しない悪条件が出てくる可能性もあります。賃料を下げても、ローン返済額に届かない場合だけでなく、賃貸できない可能性も想定すべきです。
私が提案したいアイデアは、再販はいつでも自由にできるが、再販した場合のキャピタルゲインの一定割合は、税金として収める、または、購入価格と売却価格には、物価のスライドのみの上乗せ価格が許されているなどもいいかもしれません。しかし、内装の程度によって不動産価格が異なるのですから、専門の担当者が再販価格を承認するシステムが必要かもしれません。ただし、その再販価格がとても割安だった場合には、不動産投資家が購入し、直後に再販して大きな利益を得るなどのことがないように、次の買い手もアフォーダブルコンドミニアムを購入できる資格があることを条件とすべきでしょう。
また、所有期間に賃貸物件とすることができるならば、不動産投資家が購入してしまい、はじめから賃貸物件とするかもしれません。そして、労働者住宅が、該当する労働者層にゆきわたらない可能性でてきますので、買い手の収入額だけではなく、不動産購入がはじめてであるというファーストバイヤーの買い手を優先するなどの策も必要となるでしょう。
以上のような条件が、とても細かくて厳しい場合、アフォーダブル計画推進が容易ではなくなる可能性がありますので、これを解決するには、、アフォーダブルコンドミニアムであっても、素晴らしい内装と広さ、豪華コンドミニアムに匹敵するほどの魅力があればいいだろうと考えています。SANADAインタ-ナショナル不動産売買
プラスセブン不動産
代表取締役社長 : 真田俊彦
