ハワイ不動産、コンドミニアムの管理

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管理の良さが不動産会社の価値基準であるというのは不動産を持った人なら誰でも痛切に感じることでしょう。

当社の管理物件

ハワイ不動産、コンドミニアムの管理

エアコンのコイルのクリーニング
ステュディオ（ワンルーム）には、セントラルエアコンは無く、ルームエアコンが主流です。
１年賃貸され続けたお部屋のエアコンは、賃貸中であっても、ご入居者の許可をとって、エアコンを確認させていただき、必要なら洗浄します。ひどいときには、以下の写真のようにホコリと黒かびの混ざったような汚れがこびりついていることが多く、快適にお使いいただくためにも、エアコンが壊れないためにも、フィルターとその奥の機械を洗浄します。
エアコンと室外機の下にビニールと布を置いて、スプレーをふきつけます。
ちなみに専用の洗浄液（Air Conditioner Coil Cleaner)を使用します。当社の管理担当が行いますので費用はかかりません。
換気扇のクリーニング
換気扇は、奥のダクトが、ビルの外までつながって、湿気やホコリを吸い出すのが主流ですが、各換気扇にモーターがついている場合もあります。
掃除機でほこりを吸い取れるのは表面だけですので、通常は取り外して丸洗いし、奥のダクトのほこりも取り除きます。
定期的にクリーニングをしませんと、湿気が換気されない為に、古いコンドミニアムでは、バスタブのホーローにサビがでたり、バスルームの壁がカビやすくなります。壁が湿気を帯び、カビたままで、何の手段もこうじなければ、タイルを支えているタイルとタイルの間のグラウトが腐るように剥がれ、タオルも崩れ落ちるでしょう。大げさではありません。
壁のきれいさを維持する
何となくすっきりしないお部屋は、壁の傷が原因かもしれません。
粉のクレンザーで拭いて修復します。もし、壁のペンキの色番号が判明している場合は、タッチアップでも可能で、１ベッドルームでは、数十分で部屋全体の修復が可能ですので、もっと簡単です。
角度によっての光の反射でも、タッチアップが分からないようにするのがコツで、自然な美しい仕上がりとなります。無料の管理業務です。
じゅうたんのきれいさを維持する
当社の賃貸物件は全て土足厳禁で、清潔な仕様です。また、ご入居者が入れ替わる都度にシャンプーされています。当社で行う場合の染み抜きや原状復帰のじゅうたんシャンプーは無料です。
業者へたのむシャンプーのみ実費となります。布張りの家具や、マイクロファイバー（人工皮革）のソファーの染みぬきも、同様の方法で行えます。
カバーを利用する

家具の修復
大切な家具の傷が少し出ただけで、買い替えをする必要はありません。修復して新品の見た目に仕上げましょう。フローリングの傷にも応用しています。ペンで、色を重ねてみたり、液状のWood Finishでは、ワインカラー、茶色、黒などがあり、色を混ぜて調整することができます。

バスタブの交換
新品のバスタブの裏側の写真です。バスタブ交換は2018年現在 4000-5000ドルです。硬質のプラスティックで、サビの心配はありません。
バスタブの壁のタイルも交換する場合には、7000-9000ドルです。
古いコンドミニアムのホーローバスタブの修理
サビが表にでていれば、内側でサビが広がっています。
   ↓
サンドペ-パ-でサビを取り除いてサビ止めスプレーをします。
   ↓
中央を丸く切り取って、ガラス繊維の布をかぶせます。
   ↓
溶剤を刷毛で十分に塗って固めます。
   ↓
余分なファイバーグラスの布を削除します。
   ↓
溶剤にバスタブの色を混ぜて、塗ります。
   ↓
少し置いて、固まれば出来上がります。
盛り上がりも無く、自然な仕上がりです。

もし、購入した物件のバスタブに全体のスプレーコーティングがしてある場合は、数年に一度は、業者による400-700ドルのスプレーコーティングが必要になりますが、上記の溶剤を使って簡単にはがれた箇所に塗りなおしですみます。

写真はバスタブの底がはがれており、スプレーコーティングが必要なのですが、マスキングテープをして、全体を刷毛で塗ります。溶剤を混ぜたりする作業を除けば３０分ほどでバスタブ全体を塗ることができます。

においが強いので、換気が必要ですが、スプレーコーティングのように部屋中に飛び散ったりはしませんので、風が通る全てのドアを開けたままで作業可能です。乾く前にマスキングテープをはがして、出来上がりです。

バスを使い続けていくうちに、コーティングがはがれることがありますが、そのときには、一部の塗りなおしで済みますので、使った材料の色を覚えておきましょう。この一部の修繕も、スプレーコーティングですと、コントロールが難しく、刷毛で塗るほうが、うまくいきます。

水周りコーキング
購入したばかりの物件は、多くの場合、コーキングが太く塗られています。写真は、洗面台や壁とバスタブの境のコーキングにカビがでて不潔感がありますので、剥がして、コーキングをやりなおします。
コーキングを取り除いてみると、コーキングの内側までカビが出ていました。コーキングが太いので、乾きにくいことから、カビが生じたものです。乾きが早いように、コーキングは細くなくてはなりません。
また、万が一カビがはえても狭い範囲ですので、不潔感は軽減されます。バスルームは特に清潔感があることが大切です。

コンドミニアムの害鳥駆除
人が出入りするベランダや手すりの下が、鉄柵には、ハトはあまり来ませんので、なくても大丈夫ですが、手すりの下がコンクリートになっているタイプのベランダは鳩が巣作りに好むようで、長期に滞在しなかった間にベランダの様子が鳥小屋のごとくなっていたということを聞きました。見た目の不快さだけでなく、衛生面でも問題になります。これらの対策は簡単で、日本でも行われている手すりの針金の巻き付けと、反射板の設置によって解決しています。針金は、１本の中心から、いくつもの短い先端が周囲に突き出るタイプのものが有効で、見た目も目立ちません。反射板は大きなものが有効で、日本では、コンパクトディスクをつるしたりするそうですが、ハワイのコンドミニアムでは、コンパクトディスクを含め、手すりに何かを吊るすことは、ハウスルールで禁止されていることがありますので、注意が必要です。

コンドミニアムの害虫駆除
原因の多くは、近隣から害虫が移動してくることです。予防のひとつには、ゴム製やプラスティック製、ブラシなどの素材、ドアの下の害虫ガードが有効で、設置したあとに部屋の外から、隙間が無い様、光が漏れないかを確認しながら、調節するのがコツです。隙間がありますと、設置の意味がありません。

害虫が繁殖しやすいコンドミニアムでは、これに加えて、ドアのフレームにスポンジを貼り付ける場合があります。
害虫駆除というよりも、害虫よけと言ったほうがいいかもしれません。

ベッドバグ（ダニの一種）の害虫駆除
管理が重要だと思えるときは以下のようなときでしょう。ある買い手は、コンドミニアムを購入し、自分の住まいやハワイ別荘とし、自分で管理をするので、管理をする不動産エージェントは、不要だと考え、管理の知識の少ないエージェントを雇って物件を購入しました。しかし、数年後には、一軒家を購入し、このコンドミニアムは売却することにしました。そして、少しでも利益を捻出するために、コンドミニアムを賃貸に出しながら売ることにしたのです。
購入した頃は、このコンドミニアムに非常に愛着があり、賃貸に出すなど、微塵も思えなかったのですが、買い替えで資金が必要になったときには、賃貸しか選択肢はありませんでした。
そして、この不動産を購入をたのんだときの管理の知識の少ないエージェントに任せて、賃貸していたところ、ベッドバグ（ダニの一種）の被害に遭い、この不動産エージェントと相談の上、家具を全て買い換えました。
「２０００ドルかかった、他では、４０００ドルかかったところもある、まだ被害は低くくてよかった。」
などと、話していましたが、歯がゆい思いがします。

管理に長けた不動産会社、不動産エージェントであったなら、その数千ドルの出費を抑えられたことでしょう。
ベッドバグ（ダニの一種）が発生しても家具の買い替えなどは、必要ないからです。ベッドバグは、山のダニが、都会に降りてきたとも言える害虫で、多少変容していても、基本的には、木に住み、動物から栄養を得ています。見えない家ダニとは区別され、成虫では数ミリになります。
ホテルなどでは、大騒ぎしますが、害虫がベッドに上がらないようにし、ベッド周辺の家具の消毒で、対処できます。業者に消毒を依頼すれば１回数百ドルですが、業者に依頼せずとも管理の業務で、根絶できます。

不動産エージェントにとって、管理をせずに、売買だけを担当することは非常に簡単で、全ての不動産エージェントが売買だけを希望とするところでしょう。それは、管理の習得には、利益を生まない長い時間と経験を必要とするからです。
ハワイでの緊急の連絡先に名前だけを貸しても管理をしていることになりますが、管理は、物件に足を運び、考えられること全てを試し、経験からの知識を以って最良の方法を実行し、物件所有者の出費を抑えるためにあります。

管理に長けた不動産エージェントは、自宅を購入した場合でも自宅の不具合や修理、費用を抑える工夫など、適切なアドバイスを与えられるはずです。

ベッドバグの発生を機会に家具を買い換えようとするのでしたら、問題ありませんが、家具の買い替え後に、再度ベッドバグが発生したらどのように対処するのでしょうか。自然に囲まれたハワイ、自然の恩恵があるからこそ、ベッドバグも発生するのです。

管理の技術に邁進する不動産エージェントから、物件を購入することをおすすめします。

SANADAインタ-ナショナル不動産売買
プラスセブン不動産
代表取締役社長 : 真田俊彦

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