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ハワイ不動産マーケット情報、2017年 3月

    本年の冬のハイシーズンのハワイ不動産市場は、飛ぶように売れたといえるほど活況だったと思います。 そのような活況を繰り返しながら上昇してきた過去30年間のハワイ不動産販売価格の平均(中間価格ではありません)をグラフにしてみました。
    過去30年間のハワイ不動産販売価格
    1985年から比べますと2015年は、一戸建ては、326パーセント、コンドミニアムは、292パーセント上昇ですので、10年あたり100パーセント上昇しています。
    グラフからは、10年前後のスパンで波うち、高騰や低迷を繰り返している様子がわかります。アメリカ本土の影響を受けますが、すぐには反映されず、いつも遅れてきます。ハワイの土地柄の反応が鈍いこともあるかもしれませんし、裕福な外国人投資家が多いので、彼らが反応しないのかもしれません。また、アメリカ本土で、経済破綻や金融危機の直撃を受けた人々は、身の回りの対応のあとに、ハワイにある別荘をどのようにするのかと考えるのかも知れません。そして、調べてみてみますと、売り物件の価格は下がっていないので、様子を見ようとする人もいるのだと思います。
    ですが、グラフの動きは、アメリカ本土だけではなく、アジアの影響も大きく受けています。日本の不動産バブル崩壊後、少しずつ上昇し、2000年ごろには、アジア全体の不景気を受けてハワイの観光業が打撃を受けたときにも落ち込みました。それから少しずつ回復して、2005年に急上昇し、夏をピークにして、秋には一機にその熱が冷めました。いわゆるバブル崩壊です。不動産バブルは崩壊したはずなのですが、翌年の2006年は横ばいに留まっています。これは、バブル崩壊を認識できていない高値の売り物件が多くあり、その高値でも購入した人がいたということでしょう。
    2009年のリーマンショックのときには、大きく落ち込んでいますが、2005年のバブル期以前の価格には戻っていないことがポイントです。ハワイ不動産はある程度で下げ止まる傾向があります。それは、不動産投資家の心理に、この物件ならこの価格という買いの相場があるからです。その相場よりも少しでも下がれば、彼らの食指が動いて、買われていくのです。それが、「ハワイ不動産が底堅い」と言えるゆえんです。グラフは、常に不動産投資家の集合意識で動いていると言っても過言ではありません。
    さて、ミリオネアーの割合が多い世帯ということでは、ハワイは、全米の50州の中で、4番目にランクされていると言う発表がありました。 ハワイ不動産を所有している否かにかかわらず資産が1ミリオン以上ある世帯数の割合です。 上位3位は、7.55パーセントのメリーランド州 7.4パーセントのコネチカット州、ニュージャージー州で、いずれもアメリカ東海岸のニューヨーク州の近くです。ニューヨークに不動産や会社を所有して成功している人が多いという印象を持ちました。4位がハワイの7.39パーセントです。 全米の680万世帯の中から5.5パーセントが1ミリオン以上の資産を所有しており、毎年平均4パーセントずつ、ミリオネアーの数が増えていることになるそうです。 でも、10年で2倍になる物価を想定すれば、国民の総資産も2倍になるべきですので、単純に考えますとミリオネアーの数も10年で2倍に増えるはずですが、かなりのスローペースです。10年では1.5倍に増える計算となります。現状の物価は10年で2倍ではなく、1.8倍ぐらいに考えていますが、1.5という数字は物価上昇の数字よりも低いので、アメリカ国民の資産は年を経るごとに目減りしていくと捉えられます。
    私は経済学者ではありませんので、普通の感覚で、10年で物価が2倍になるという分析を少ししてみます。その際、需要と供給の関係など無視します。国民の総資産が、10年間全く上がらずにそのままで物品が2倍になれば、物を購入するには10年前の2倍の資金、または労力が必要になって、物価高にあえぐようになります。よって、国民の総資産も2倍にならなくてはならないのです。
    物価が上がるということは、物の価値が上がったので、ビジネスを営む人々の資産が増えますが、これは、結果であると思います。もともと企業が設定する価格やビジネスの価値は、物価が上昇しない限り、引き上げることはありません。よって、物価を押し上げている何かが、先に存在していることになります。この主な要因は、通貨供給です。通貨を誰かが増やしているのです。多少なりとも経済をご存知の方には、当たり前のことなので誠に恐縮です。 通貨を増やしているひとつに銀行システムがありますが、銀行は自己資金や人々の預けた資金からローンを組んで人々に貸し付けているわけではありません。ローンの額は単にコンピューターに打ち込まれた数字です。人々が多額に借りれば借りるほど銀行の資金は莫大に増えていき、反対に国民の借金は増えていくのです。以下は、かなり有名な動画です。
    https://www.youtube.com/watch?v=eUNYeGbxGLk
    そして、最も大きな通貨供給は、アメリカのFRB連邦中央銀行が原因です。ドルを印刷して政府に貸し出したり、増えた資金の行き先をFRB連邦中央銀行が決定しています。ですが、FRB連邦中央銀行は、政府の所有ではありません。誰かの私物です。つまり世に出回るために増えた通貨は、国民の手に渡ったり、国民を豊かにするために増えるのではありません。誰かの私物となるために通貨は増えるのです。 FRB連邦中央銀行が私物になったいきさつは、アルシオン・プレアデス5または6の動画で、よく説明されていますが、アップされても、たった数日で消される動画ですので、アップされた場合には、是非、全部ご覧ください。 資産目減りの対策である不動産投資は、中古でも売りやすく、過去30年間上昇してきたハワイ不動産をおすすめします。

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